ЛидоловецЛиды для агентства недвижимости из Telegram-чатов: где искать и как отвечать
Разбираем, в каких чатах люди просят посоветовать риэлтора, как понять, что клиент готов действовать, и как ответить так, чтобы он написал в личку.
Лиды для агентства недвижимости в Telegram не приходят сами. Их находят в чатах, где люди пишут «посоветуйте риэлтора» или «кто поможет с квартирой». Часть таких сообщений остаётся без ответа: никто из специалистов не увидел их вовремя.
Ниже разобрано, какие сообщения стоит считать запросом, в каких типах чатов их искать и как отличить человека, готового к разговору, от обсуждения ради обсуждения. Цифры взяты из среза по чатам, которые читает сервис. Недвижимости в этом срезе нет, поэтому цифры показывают общую картину и зависят от ниши.
Какие запросы в чатах вам подходят
Живой запрос выглядит как просьба о помощи с конкретной задачей. Человек не обсуждает рынок, а ищет того, кто сделает работу. Вот типичные формулировки: «посоветуйте риэлтора, который не пропадёт после показа», «кто поможет продать квартиру с долей», «ищу, кто проверит документы перед покупкой». Такие лиды недвижимость даёт чаще, чем кажется, но они теряются среди обычных разговоров.
Простое правило отбора: в сообщении есть действие и нет исполнителя. Подходят задачи вроде этих:
- купить или продать квартиру, комнату, дом;
- сдать или снять жильё;
- оформить сделку, проверить документы, разобраться с ипотекой или долей;
- найти специалиста в конкретном районе.
Не подходят сообщения, где люди спорят о ценах, делятся новостями о ставках или ругают застройщика. Там нет задачи, которую вы можете взять. Ответ в такую ветку выглядит как навязчивая реклама и портит репутацию в чате.
Одна оговорка про данные. Недвижимость не входит в ниши, которые сейчас отслеживает сервис, больше всего данных по услугам для селлеров маркетплейсов. Поэтому доли и время ниже показывают, как люди в целом пишут в чатах. Для вашего города картина может отличаться, и первые две недели лучше смотреть на собственные наблюдения.
Где искать: типы чатов
Где искать клиентов риэлтору, зависит от того, с чем вы работаете. Среди запросов, которые нашёл сервис, чаты домов, ЖК и районов дают около 10% (по данным сервиса за 30 дней). Доля небольшая, но для риэлтора с районной специализацией это самые близкие по теме чаты. Соседи спрашивают, кто поможет продать или сдать квартиру рядом, и доверяют совету человека из своего района.
Городские и тематические чаты дают около 35% запросов (по данным сервиса за 30 дней), доля зависит от ниши. Здесь люди спрашивают совета при переезде, ипотеке, ремонте перед продажей. Запросов больше, но и конкуренция выше: на одну просьбу могут ответить несколько специалистов. Выигрывает тот, кто написал первым и по делу.
Бизнес-сообщества и чаты фрилансеров дают около 5% каждого типа (по данным сервиса за 30 дней). Сюда пишут инвесторы и владельцы коммерческих помещений. Запросов мало, но заказы бывают крупнее, и по ним выгодно работать, если вы занимаетесь коммерческой недвижимостью.
Как риэлтору найти клиентов в первую очередь? Выберите от 5 до 10 чатов вашего района и города, где вы можете показать экспертизу. Начните с домов и районов, добавьте два или три городских чата. Расширять список имеет смысл только после того, как увидите, где на ваши ответы реагируют.
Как отличить горячий запрос от болтовни
Среди запросов, которые нашёл сервис, горячих, то есть от людей, готовых заказать сейчас, около 40% (по данным сервиса за 30 дней). Признаки такого запроса простые: названа задача, указан район или тип объекта, есть срок вроде «сегодня», «срочно» или «в этом месяце». Чем больше деталей в сообщении, тем выше шанс, что человек уже определился и ищет исполнителя.
Просьба посоветовать встречается примерно в каждом четвёртом сообщении, около 25% (по данным сервиса за 30 дней). Это самый частый формат, и ответ по делу здесь уместен: человек сам попросил подсказку, поэтому ваше сообщение не выглядит навязчиво.
Явный срок есть лишь примерно в 5% сообщений (по данным сервиса за 30 дней). Поэтому не ждите слова «срочно»: многие готовы к разговору, хотя прямо об этом не пишут. Смотрите на формулировку: «кто занимается», «подскажите контакты», «нужен специалист» говорят о готовности сильнее, чем длинные рассуждения.
Что пропускать:
- вопросы вроде «сколько сейчас стоит однушка», где нет задачи;
- жалобы на застройщика или управляющую компанию без просьбы о помощи;
- споры о ценах и ставках между участниками;
- старые ветки, где автор уже получил ответ и поблагодарил.
Если сомневаетесь, задайте себе вопрос: могу ли я предложить этому человеку конкретный первый шаг? Если да, запрос ваш.
Когда и как отвечать
Больше всего запросов приходится на дневное время: около 45% среди запросов, которые нашёл сервис (по данным сервиса за 30 дней), причём чаще всего около 12:00 по Москве. Утром приходится около 25%, в вечерние часы тоже около 25%, ночью около 10%. Это зависит от ниши, но для старта разумно заглядывать в чаты в первой половине дня, до обеда, и ещё раз в середине дня.
Скорость важна по простой причине: пока ветка короткая, ваш ответ видят и автор, и другие участники. Когда под просьбой набирается десяток ответов, человек уже выбрал или устал читать. Если не получается следить за чатами постоянно, хотя бы откликайтесь в первые часы после появления сообщения. Как построить ответ:
- Одна фраза о том, что вы поняли задачу своими словами.
- Один уточняющий вопрос, на который легко ответить.
- Предложение продолжить в личных сообщениях.
Не пишите длинные тексты о компании и не вставляйте список услуг. Читатель чата не просил презентацию, он просил совета. Если правила чата запрещают рекламу, отвечайте как участник: коротко, по существу и без ссылок. Контакт давайте, только когда человек сам попросит или напишет вам первым. Так вы не нарушите правила, и модератор не удалит ваши сообщения вместе с доступом к чату, который вам нужен для работы.
Пример: запрос клиента и ответ риэлтора
Возьмём типичную ситуацию из чата района. Своими словами сообщение выглядит так:
Мы с семьёй переезжаем в другой город. Нужно быстро продать двухкомнатную квартиру и не потерять на торге. Подскажите, кто занимается такими продажами и кому можно доверять?
Здесь есть всё, что делает запрос горячим: названа задача, понятен тип объекта, есть мотив спешить и прямая просьба посоветовать. Слабый ответ на такое сообщение: «Обращайтесь, у нас большой опыт и лучшие условия». В нём нет ни пользы, ни вопроса. Человек не узнал ничего нового и не понял, что будет дальше. Такие ответы читают десятками, и они сливаются в один.
Хороший ответ звучит иначе:
При продаже с переездом многое зависит от порядка действий. Подскажите, вам сначала нужно купить жильё на новом месте или сначала продать эту квартиру? От этого зависит, как строить сроки и разговор о цене. Если удобно, обсудим подробнее в личных сообщениях.
Почему это работает: человек видит практика, получает первый полезный шаг и легко отвечает на вопрос. Вы не называете цену и не рассказываете о себе. Вы показываете, что понимаете, где у таких сделок слабые места. Ответ короткий: его можно прочитать с телефона за несколько секунд. Шаблон подойдёт и для других задач, если менять вопрос под ситуацию: для аренды это срок и бюджет, для оформления сделки это статус документов.
Как собрать поток без холодных звонков и чего не делать
Как риэлтору найти клиентов без холодных звонков: каждый день смотрите свежие просьбы в выбранных чатах, от 5 до 10 штук, и отвечайте тем, кто уже ищет исполнителя. Человек сам написал, что ему нужна помощь, поэтому разговор начинается без сопротивления. Читать все чаты вручную долго, особенно если сообщений много, поэтому часть работы можно отдать автоматическому поиску сообщений и оставить себе только ответы. Так лиды для агентства недвижимости проще отслеживать между рабочими делами.
Ошибки, которые чаще всего портят результат:
- Один шаблон во все ветки. Участники и модераторы сразу это замечают, и ваши ответы перестают читать.
- Разговор о цене без уточнения задачи. Сначала узнайте, что нужно клиенту, потом обсуждайте стоимость.
- Громкие обещания по результату или сроку сделки. Так вы теряете доверие. Лучше расскажите, как проходит процесс и какие шаги будут первыми.
- Ответ человеку, который уже выбрал специалиста. Это выглядит как навязчивость.
Ведите простые записи: в каких чатах запрос превратился в диалог, а в каких нет, какой формат ответа сработал лучше. Достаточно таблицы из трёх колонок: чат, сколько раз вы ответили, сколько людей написали в личные сообщения. Через пару недель оставьте те чаты, где вам отвечают, и замените остальные. Так поток складывается из ваших наблюдений, а не из догадок.
Как не пропускать такие запросы
Запрос в чате живёт недолго: через час-два человек уже выбрал исполнителя. Следить за десятками чатов вручную тяжело, поэтому мы сделали Лидоловец: сервис читает выбранные чаты, нейросеть находит сообщения, где ищут риелторов и помощь с ипотекой, и готовит ответ, который остаётся проверить и отправить. Свежая статистика: спрос на услуги в Telegram-чатах по нишам. Первые 5 дней бесплатно, без карты.
Частые вопросы
Где искать клиентов риэлтору в Telegram?
Начните с чатов своего района, домов и ЖК, затем добавьте городские и тематические чаты о переезде и ипотеке. Выбирайте те, где люди прямо просят посоветовать специалиста.
Как понять, что человек в чате готов заказать услугу?
Смотрите, названа ли задача и есть ли срок или просьба посоветовать. Среди запросов, которые нашёл сервис, горячих около 40% (по данным сервиса за 30 дней), но доля зависит от ниши.
Можно ли рекламировать себя в чатах?
Сначала прочитайте правила конкретного чата. Если реклама запрещена, отвечайте по существу на вопрос человека, а контакт давайте только по его просьбе.
Есть ли данные именно по недвижимости?
Нет, недвижимость сейчас не входит в отслеживаемые ниши, больше всего данных по услугам для селлеров маркетплейсов. Цифры из статьи показывают общую картину запросов, для вашей ниши результат будет другим.